Нежилое помещение: как не стать обманутым дольщиком

Обычно, когда упоминается словосочетание «обманутые дольщики», то сразу думаю о несчастных людях, которые остались без крыши над головой. Хотя, как показывает практика, в эту категорию попадают не только дольщики жилых домов. Сегодня распространена тенденция первые этажи домов отдавать коммерческим структурам – под офисы, торговые помещения, развлекательные заведения и прочее. При этом цена за квадратный метр таких помещений иногда даже выше, чем в жилой квартире. И когда коммерсант вкладывается в строительство такого дома, а застройщик в итоге банкротится – ситуация у первого ни чуть не лучше, чем у традиционного обманутого дольщика.

Дело в том, что сегодня суды отказывают во включении в реестр требований на передачу помещений, требования по нежилым помещениям, обосновывая это тем, что закон не распространяется на данные требования. Возникает вопрос, что делать потенциальным владельцам нежилых помещений?

«Сегодня существует практика, когда участники строительства обращаются в суд с требованиями о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте, с требованием о выделе доли в незавершенном строительством объекте, а также о включении в реестр требований кредиторов, с возможностью получения денежных средств за недостроенное нежилое помещение. Как правило, в первых двух случаях суд отказывает в связи с избранием заявителем ненадлежащего способа защиты своих прав», – рассказывает адвокат Коллегии адвокатов «ТЕСЛО» Сергей Чернецкий.

При этом иногда решения по таким искам все-таки принимаются в пользу заявителей, но очень редко.

«Иски о признании права собственности на долю в виде нежилого помещения, конечно, имеются, но могу согласиться с Сергеем, что не велика доля удовлетворения таких исков. Суд признает право на долю при наличии нескольких существенных условий. Оплата по договору долевого участия в строительстве. Как правило, участники строительства имеют лишь справки об оплате, не имея надлежащих платежных документов, что не является доказательством наличия правовой связи между участником строительства и застройщиком. Обязательным условием является наличие разрешения на строительство и прав застройщика на земельный участок (право собственности, право аренды).

Также необходимо наличие технического паспорта объекта. Причем для того, чтобы суд признал за дольщиком право на долю, в техническом паспорте обязательно должно быть отражено помещение, на которое признается право, – рассказывает практикующий юрист ООО «Аудит-Эксперт» Михаил Лаздан. – Трудность заключается в том, что застройщик, ставший банкротом, обычно не то чтобы не достраивает объект, но и случается, что дальше подготовки фундамента дело не идет. В таком случае суд однозначно выносит определение об отказе в удовлетворении требований, поскольку не имеет возможности идентифицировать долю.

Также обязательным условием признания права является регистрация за застройщиком права на объект незавершенного строительства. Большинство арбитражных управляющих не спешат исполнять данные действия поскольку они связаны как с финансовыми затратами (а иногда на предприятиях банкротах просто физически отсутствуют финансы), так и со значительными затратами времени. К сожалению, данный способ защиты связан с исполнением достаточно большого количества условий в их совокупности, и практически данные условия зачастую не исполнимы».

Тем не менее, эксперты уверены, что выход есть в любой ситуации.

«Последние разъяснения Пленума ВАС РФ позволили говорить о возможных вариантах защиты прав участников строительства, – рассказывает адвокат Коллегии адвокатов «ТЕСЛО» Юлия Фатхуллина. – При обращении лица в суд, с договором, связанным с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объекта недвижимости, суду следует установить правовую природу соответствующего договора и разрешить спор по правилам главы 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество»).

Например, когда из условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклад (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы) с целью достижения общей цели, а именно создание объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества. Исходя из общих норм гражданского права, договор простого товарищества прекращается вследствие объявления кого-либо из товарищей несостоятельным, со всеми предусмотренными законом последствиями».

Таким образом, исходя из общих норм гражданского права, имеется несколько вариантов защиты прав:

1. Понуждение исполнить договор инвестирования. Не всегда возможно в силу того, что застройщик – банкрот, и у него недостаточно денежных средств для завершения строительства.

2. Требовать выдела доли в натуре. Возможно после оформления права собственности на незавершенный строительством объект за лицом, имеющим право на земельный участок. Данные действия не зависят от участника строительства, связаны с наличием денежных средств у застройщика для выполнения указанных процедур.

3. Требовать выплатить стоимость доли, признав договор инвестирования гражданско-правовым договором. Оптимальное требование, поскольку стоимость доли будет признана текущими платежами. Под текущими платежами понимаются денежные обязательства и обязательные платежи, возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом. Требования кредиторов по текущим платежам не подлежат включению в реестр требований кредиторов (ст. 5 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»). Текущие платежи при наличии денежных средств у застройщика подлежат погашению перед удовлетворением требований кредиторов первой, второй и третьей очередей.

Проанализировав способы защиты прав участников строительства, эксперты выделяют следующие способы защиты: признание права собственности на долю в незавершенном строительством объекте возможно, но связано с определенными условиями, выполнение которых не всегда зависит от участника строительства.

Одним из способов защиты является признание договора инвестирования гражданско-правовым договором (купля-продажа, подряд, договор простого товарищества) и применение к нему общих положений гражданского права. Причем, по мнению адвокатов, данный способ является оптимальным, поскольку, в отличие от включения в реестр требований кредиторов, позволяет признать денежные требования текущими платежами и у участника строительства имеется приоритет при удовлетворении требований перед кредиторами третьей очереди согласно реестру требований кредиторов.