О строительстве без света в конце тоннеля

Последние 1,5-2 года для строительной отрасли Иркутской области прошли в непростых условиях – финансовый кризис, снижение объёмов вводимого жилья, изменения в федеральном законодательстве. На прошедшем 1 марта круглом столе представители стройиндустрии обсудили планы и перспективы отрасли, а также попытались доказать областному министерству строительства, дорожного хозяйства, что дела в отрасли отнюдь не радостные.

В начале с докладом выступил первый заместитель министра строительства, дорожного хозяйства региона Виктор Бровко, который отчитался о растущих объёмах сданных квадратных метров и грандиозных планах на будущее.

«За 4-5 последних лет приоритет ввода жилья был незаслуженно отодвинут в Иркутской области. Раньше объём ввода жилья был приоритетным критерием для оценки работы организации или региона. Я рад, что сегодня снова ввод жилья в Иркутской области снова возродился. Плановый показатель по вводу жилья в Иркутской области в 2015 году составлял 800 тысяч квадратных метров, по факту было введено 922 тысячи квадратных метров. В 2016 году план был установлен на уровне 850 тысяч квадратов, он достигнут – построена 881 тысяча квадратных метров. В 2017 году в эксплуатацию планируется ввести 900 тысяч квадратных метров жилья», - доложил Бровко.

Замминистра также оглянулся на соседние регионы: Оренбург, Красноярск, Новосибирск, Омск перешагнули за миллион квадратов в год, Приангарье же планирует достичь этих показателей к 2030 году.

По словам Бровко, каждый муниципалитет Иркутской области в 2017 году должен ввести определённое количество квадратных метров жилья, ведомство готово оказать территориям адресную помощь, для этого намечены встречи с представителями муниципальных властей. По планам, больше всего жилья в 2017 году будет введено в Иркутске, Иркутском районе и Братске, последнему выделено 5 миллиардов рублей на реализацию программы по переселению граждан из ветхого и аварийного жилья. Эту программу муниципалитет должен выполнить до 1 сентября, к этому сроку Братску нужно ввести порядка 90 тысяч квадратных метров жилья.

Для развития жилищного строительства, естественно, нужна земля. При формировании перечня приоритетных участков, отметил заместитель министра строительства, дорожного хозяйства Иван Хомутинников, выделена территория Иркутской агломерации, где можно разместить 6 миллионов квадратных метров жилья. Сейчас необходимо подготовить предложения, которые позволят привлечь бюджетные и внебюджетные средства на развитие инфраструктуры этих участков.

«У нас только в Мамонах можно построить более 3,5 миллиона квадратных метров жилья, и это только в одной деревне! Но туда нужны сети, поэтому наша задача подготовить предложения по развитию инженерной инфраструктуры на этих участках», - уточнил Хомутинников.

Федеральных денег на развитие инженерной инфраструктуры привлечь не получится, поскольку для Москвы приоритетными являются направления по строительству для переселения из ветхого и аварийного жилья, для детей-сирот и других граждан, которым полагается бесплатное или льготное жильё.

Говоря о переселении, представители ведомства коснулись и домов 355-й серии, в простонародье хрущёвок. Конечно, сошлись во мнении эксперты, говорить об их сносе у в регионе пока рано, для этого нет возможностей. Однако министерство уже начало обследование таких домов. По двум из них готовятся детальные отчёты. Главная проблема – несоответствие сейсмобезопасности, поэтому, по словам Хомутинникова, в ближайшее десятилетие вопросом хрущёвок будут заниматься. Какие-то дома будут сноситься, а какие-то – реконструироваться. За основу, вероятно, будет взят опыт Германии, где в серийных домах даже делали перепланировки.

Этот вопрос в ходе круглого стола вызвал много вопросов, вполне логичных: насколько это будет экономически выгодно, ведь людей нужно переселять, а для этого строить новые квадратные метры. Хомутинников отметил, что пока расселяют только жильцов двухэтажных домов, до пятиэтажек очередь не дошла.

Свою ложку дёгтя в эту дискуссию внесла член совета директоров строительной компании «Новый город» Галина Кузняная, которая отрезала: на Москву в вопросе с хрущёвками оглядываться не стоит, тем более не нужно говорить о реконструкции, в столице это было сделано так, что многие жильцы после проведения работ поспешили избавиться от обновлённых квартир.

Позитивную динамику в строительной отрасли видят банки. Начальник сводно-экономического отдела отделения по Иркутской области Сибирского Главного управления Банка России Марина Авдеева не без удовольствия сообщила присутствующим, что количество берущих ипотеку неуклонно растёт, люди всё больше покупают жильё в долг.

«Банковская статистика за 2016 год обнадёживающая, позитивная. Если в декабре 2015 года средняя ставка по заёмщикам составляла 13,7% годовых, то в декабре 2016-го – 12,8. То есть снижение на 0,9 процентного пункта. Что касается объёмов, то мы сами говорим о том, что ипотека сегодня – единственный из немногих сегментов потребительского кредитования, который показывает устойчивый рост. Объём выданных ипотечных кредитов увеличился на 16,2%, если говорить в рублёвом эквиваленте, то это больше на 3,2 миллиарда рублей, всего выдано кредитов на 22,9 миллиарда рублей. То есть ипотека показывает рост, есть интерес как со стороны банков, так и со стороны заёмщиков», - отчиталась Авдеева.

При этом эксперт отметила, что в 2017 году банки прогнозируют рост спроса на ипотечные кредиты, а со своей стороны предлагают снижение процентных ставок и снижение требований к финансовому положению заёмщиков. То есть ипотеку смогут брать менее обеспеченные люди, а значит, вовлечены в кредитную зависимость будут ещё больше жителей страны и региона.

Первые тревожные нотки в позитивный разговор внёс заместитель генерального директора строительной компании «Новый город» Дмитрий Ружников, который отметил, что площадок для строительства в Иркутске нет, все они находятся в коммерческих руках. Кроме этого, город не предоставляет никаких схем лояльности для подведения инженерных сетей.

«Если я не ошибаюсь, то в прошлом году обсуждались городские границы и было принято решение, что расширяться они не будут, а заниматься строительством необходимо в рамках этих границ. Соответственно, возможность строить районами и микрорайонами отпадает. При этом банки говорят, что выросла ипотека, а у нас упали на 20% неипотечные продажи, соответственно, говорить о том, что у нас какой-то рост экономики и растёт рынок, я не могу. Рынок стагнирует, может быть, не так, как в 2015 году, но всё же, реальные доходы населения упали. Это видно даже по юридическим лицам, в прошлом году, например, очень часто возникали бартерные схемы, потому что денег нет», - констатировал Ружников, отметив также, что строительные компании не идут строить дома для программ «Доступное жильё для молодых семей», поскольку эта работа убыточна.

Своего коллегу поддержала Галина Кузняная, она отметила, что государство в лице минстроя не может устанавливать планы для коммерческих организаций, поскольку те в первую очередь преследуют нацелены на выгоду.

«Никто не пойдёт строить ради плана. Министерство может ставить планы только на бюджетное строительство: это расселение из ветхого и аварийного жилья, жильё для сирот или программа молодых семей. На сегодня цены, по которым существуют эти три программы, ни для кого из коммерческих строителей неинтересны, потому что мы находимся в кризисе. Поэтому, с одной стороны, есть строители, с другой стороны, – власть, которая должна понимать, что население либо будет вымирать, либо убегать их региона, либо оставаться, но для этого нужно развиваться», - заключила Кузняная, заставив представителей минстроя парировать: в их планах есть повышение стоимости квадратного метра жилья, находящегося в госпрограммах, чтобы привлекать застройщиков.

Кузняная также обратила внимание собравшихся на то, что в последние несколько лет в Иркутске застройщикам ни разу не был предложен участок земли. За всё приходится платить самим строителям и потребителям.

«Когда вы оплачиваете электроэнергию, кроме тарифа, который вы потребили, там есть так называемая инвестпрограмма. То есть мы дружно оплачиваем некое развитие сетей, но когда застройщик приходит на площадку, он ещё раз платит за всё, хотя население уже это оплатило», - пояснила член совета директоров «Нового города».

Ещё одной проблемой застройщиков, по словам Кузняной, является недоверие банков. Строительная компания не может взять в банке кредит на развитие, в ответ чаще всего компании слышат отказ: «Вы находитесь в зоне риска».

Также застройщики пострадали от изменений в федеральное законодательство о долевом строительстве. Первые поправки уже вступили в силу, часть станет реальностью в июле 2017 года, а пока строители стараются ввести как можно больше жилья, чтобы вести деятельность в рамках старого законодательства. По новым правилам застройщики обязаны будут предоставить не только информацию о том, из каких материалов будет построен дом, какие будут установлены окна, но и то, кто эти окна будет устанавливать. Ещё до того, как будут разыграны аукционы на право участия в строительстве. «Радужно не будет», - резюмировавала спикер.

Генеральный директор строительной компании «ДомСтрой» Антон Красноштанов заявил, что проблемы отрасли одними обсуждениями не решить.

«Сегодня поддержки со стороны областной и городской администраций нет. То, что министерство красиво отчитывается о том, что построено 800-850 тысяч квадратных метров. Всё это началось в 2012 году, например, наша компания, в прошлом году сдала 70 тысяч квадратных метров, но, извините, это мы начали строить в 2013 году. В 2017 году у нас в планах чуть больше 7 тысяч квадратов. Первый раз наша компания пересмотрела свои планы, на две стройки мы вообще не выходим. Давайте уже не встречаться, а что-то делать, ведь может так получиться, что покупать людям будет нечего», - обострил диалог Красноштанов, обратившись к минстрою, представители которого вразумительно не ответили на критику.

Получается, что застройщики вместе и поодиночке пытаются решить общие проблемы, но встречают сопротивление на всех уровнях. Картина выглядит безрадостно: объёмы строительства снижаются, слабые игроки покидают рынок, оставляя за собой недострои и долгострои, при этом цены на заветные квадратные метры устремляются вверх. И кажется, в этом тоннеле не видно света.