Новостроящийся город

Иркутские строительные компании опасаются, что если в стране повысится уровень инфляции, то по объективным причинам жильё подорожает. Насколько - пока неизвестно. С другой стороны, уже сейчас отмечается спад по объёмам реализации новостроек в Иркутске. Люди, которым зачастую приходится платить аренду или квартплату, не стремятся нагружать себя ипотекой, да ещё в ситуации нестабильной экономики и надвигающегося кризиса. Кроме того, на застройщиков давят власти, которые хотят обязать компании за свой счёт возводить детские сады и школы. Строители отмечают, что без бюджетных денег расходы на возведение соцобъектов могут лечь на покупателей.

Администрация Иркутска взяла на себя обязательства ввести в 2014 году 484 тысячи квадратных метров жилья. По данным на первое полугодие, введено только 8%. Однако начальник МУП «Управление капитального строительства города Иркутска» Евгений Савченко на круглом столе 18 сентября успокоил журналистов, сказав, что это неплохие темпы для Иркутска, так как в городе строится достаточно много крупных жилых комплексов – «Стрижи», «Союз», «Эволюция» и так далее. По его мнению, план будет выполнен. «Однако всё будет зависеть от многих факторов, в том числе от покупательной способности людей. Потому что процентные ставки по кредитам растут, соответственно, людей, которые хотят приобрести квартиры, становится меньше, поэтому снизились и темпы строительства», — заметил Савченко.

По его словам, в начале года, когда УКС приступил к реализации квартир, процентная ставка по ипотеке была около 11-12%. Сейчас она превышает 13%. При этом доля квартир, реализованных по ипотеке, очень велика – около 80%. Генеральный директор компании «ВостокЦентрИркутск» Михаил Сигал сообщил, что в его компании данный показатель превышает 90%. Таким образом, застройщики практически полностью зависят от возможностей населения получить жилищный кредит.

«У нас процентные ставки тоже вызывают тревогу. Понимаем, если будут изменены ставки по ипотеке, то объёмы продаж у всех ухудшатся. Мы работаем в умеренном ценовом диапазоне, так как земельные участки осваиваем комплексно. Поэтому цена не является тормозящим фактором при реализации. А снижение объёмов продаж повлечёт снижение заработных плат наших работников и подрядчиков», - отметил Сигал.

По данным администрации, в основном, на рынке недвижимости Иркутска востребованы 1-2-комнатные квартиры, стоимость которых, в среднем, составляет около 2 миллионов рублей. Нереализованными остаются большие по площади 3-4-комнатные квартиры, по которым ипотека оказывается «тяжёлой» для людей среднего достатка или для молодых семей.

Начальник УКСа Савченко предложил банку несколько вариантов стимулирования спроса с помощью снижения процентных ставок. Так, например, он заметил, что можно на начале строительства закрепить ставку, а затем по мере готовности объекта поэтапно снижать процент. Однако сейчас ставка по ипотеке может быть снижена только после ввода дома в эксплуатацию и то на один процентный пункт.

Ещё одним вариантом решения проблемы Савченко увидел поэтапную выдачу ипотечного кредита. То есть если застройщик и клиент договариваются о рассрочке, то последний может в банке получать ипотеку частями, а не всю сумму сразу. Соответственно, нагрузка на плательщика будет меньше, а возможностей взять ипотеку – больше. Но сегодня банки таким клиентам отказывают.

Сейчас ставки по кредитам колеблются в диапазоне от 12,5% до 14%. При этом объёмы жилищного кредитования ежегодно растут. Банки заверяют, что по действующим кредитным договорам процентные ставки никогда не изменялись и изменяться не будут.

Как сообщил исполняющий обязанности начальника департамента реализации градостроительной политики мэрии Алексей Грешилов, средняя цена квадратного метра в новых домах Иркутска по итогам первого полугодия 2014 года составила 50,5 тысячи рублей. Если сравнить с показателем за аналогичный период 2013 года – 54,9 тысячи рублей, - то за год квадратный метр подешевел на 8,7%. Таковы данные Росстата. «Это происходит потому что застройщики увеличивают свои мощности, увеличивают объёмы строительства», - пояснил Грешилов.

Однако ИА «БайкалПост» уже писало, что, по данным портала о недвижимости realty.irk.ru, цены на жильё в новостройках Иркутска за полугодие выросли на 9,1% - до 55,4 тысячи рублей. По мнению некоторых аналитиков, основной вклад в рост стоимости за полугодие внесла ценовая политика застройщиков жилого комплекса «Союз», которые выставили на продажу квартиры по цене на 20% выше сложившейся на рынке. По итогам этого года рост стоимости квадратного метра вряд ли превысит 12%, то есть будет на уровне 2013 года.

По мнению Савченко, рынок предлагает абсолютно сбалансированную цену: «У каждого района – своя цена, у каждой квартиры – своя цена. Сегодня есть достойные предложения во всех сегментах – эконом, бизнес, элитное жильё». Однако он подчеркнул, что всё снова упирается в ипотеку: «Если дальше будет продолжаться увеличение процентной ставки, то это может привести к тому, что люди просто перестанут брать квартиры», - подчеркнул Савченко. Он заметил, что из 2 тысяч квартир, которые в настоящее время строит УКС, реализовано только 30%.

По словам Михаила Сигала, застройщики очень зависимы от материалов, с которыми они работают. Поэтому они очень внимательно следят за ситуацией в экономике и готовятся к возможной инфляции. «Если это случится, то начнут дорожать материалы. Сегодня мы видим серьёзные колебания в курсе доллара. Наша экономика во многом зависит от реализации сырьевых ресурсов, поэтому много денег уйдёт за счёт курсовых разниц», - заметил Сигал.

В начале сентября стало известно, что правительство Иркутской области разрабатывает проект закона, который обяжет компании строить объекты социальной инфраструктуры – детские сады, школы и поликлиники – за свой счёт.

ИА «БайкалПост» сообщало о том, как стройнадзор заподозрил компанию депутата Законодательного собрания Иркутской области Алексея Красноштанова «Нью-Лен-Ойл» в незаконной конкуренции. Красноштанов является застройщиком жилого комплекса «Берёзовый». Изначально генплан застройки предполагал 1,7 тысячи квартир и два детских сада на 220 и 60 мест. Однако в 2013 году соцобъекты пропали из проектной документации, а на их месте появились ещё восемь новых блок-секций. Сейчас уже ничего не исправить, так как на этом участке все дома возведены.

Возможно, подобные примеры и послужили толчком для разработки законопроекта в правительстве.

Строительные компании такую инициативу поддерживают, но только оговариваются: чтобы закон работал, нужно разработать конкретный механизм выкупа объекта у застройщика. К тому же требуются какие-то компенсации за расходы на строительство или льготы при получении крупных земельных участков.

Так, например, ЗАО «СибирьЭнергоТрейд», строящее жилые посёлки «Ушаковский» в Пивоварихе и «Парковый» в Новолисихе, добивается финансовой поддержки со стороны администрации Иркутского района на возведение четырёх детских садов по 200 мест каждый и школы на 1,7 тысячи мест. Со своей стороны застройщик выполнил обязательства: определил земельный участок, спроектировал здания, получил все необходимые заключения экспертиз. Районная мэрия обещает получить деньги на социальную инфраструктуру, но о сроках информации нет.

По мнению Михаила Сигала, компания которого ведёт строительство жилого комплекса «Стрижи» за микрорайоном «Первомайский», без поддержки муниципального или областного бюджетов расходы на детсады и школы могут войти в стоимость квартиры.

Он заметил, что средний детский сад до 200 мест обойдётся застройщику в 80-120 миллионов рублей, школа – в 400-600 миллионов. При этом на земельный участок в 10 гектаров детский сад ещё может попасть, а школа – уже нет, так как это очень сложный в плане исполнения объект. «Технологическое присоединение – вода, электричество, тепло – будет стоить примерно 6-8 тысяч рублей за квадратный метр. Расходы на землю – до 5 тысяч рублей. Плюс строительство, сырьё, привлечённые ресурсы. В результате стоимость квадрата колеблется от 34,6 до 45 тысяч рублей. И это без детсадов и школ», - пояснил Сигал.

При этом строители отмечают, что отсутствие детских садов или школ в больших жилых комплексах настораживает и даже отпугивает потенциальных покупателей.