Жилья экономкласса не будет? Иркутские застройщики рассказали о перспективах рынка

Санкции и повышение ключевой ставки привели к удорожанию ипотеки, скачку цен на строительные материалы и технику, изменению привычных логистических цепочек и росту процентов по кредитам для застройщиков. В этих условиях строить социальное жилье становится практически невозможно, считают иркутские строительные компании.

Одна из причин — в нежелании банков выдавать дешевые кредиты на такие низкомаржинальные проекты, которые, по их мнению, «не летают». Хотя экономкласс может не только удовлетворить спрос граждан на покупку своего первого жилья, но и улучшить жилищные условия льготников. По мнению иркутских застройщиков, выйти из ситуации без помощи властей будет нереально.

Основная проблема строительной отрасли связана с резким ростом ключевой ставки Центробанка, считает министр строительства Павел Писарев. В феврале она выросла с 9 до 20%, а на прошлой неделе ЦБ РФ снизил ее до 17%.

В результате банки были вынуждены поднять ставки по проектному финансированию — если раньше они составляли 2–4%, то сейчас — 25–28%. Но сегодня Правительство РФ приняло постановление о поддержке застройщиков через субсидирование кредитных ставок в рамках проектного финансирования новостроек. Кроме того, действуют льготные кредитные продукты для граждан: семейная (6% годовых) и сельская (3% годовых) ипотека.

Кроме того, по словам Писарева, власти РФ ослабляют административную нагрузку на застройщиков, так, например, автоматически продляются все разрешения на строительство, срок которых выходил 1 августа 2022 года. Льготные кредитные продукты под 11% годовых и сроком на год могут получить те компании, которые пройдут отбор на включение в федеральный перечень системообразующих организаций.

«Как педагог с тремя детьми может купить себе жилье?»

Гендиректор компании «МДС» (строит ЖК «Новые горизонты») Юлия Ефимова заявила, что в Иркутске на сегодня практически нет доступного жилья. Застройщики сосредоточились на комфортклассе, но стоимость квадратного метра в таких квартирах сегодня превышает 100 тысяч рублей. Получается, что рынок не может удовлетворить спрос граждан, которые хотели бы купить себе новое жилье, но не потянут по деньгам.

— Из-за роста ключевой ставки все низкомаржинальные проекты «перестали летать», как говорит банк. При малейшем колебании цены, при малейшем падении спроса модель становится неэффективной, неустойчивой, поэтому банк не готов рисковать своими деньгами. Но таких проектов в Иркутске много, в частности, это застройка Второго Иркутска, — отметила Ефимова.

Она заметила, что в 2012 году по всей стране запустили программу массового переселения из ветхого и аварийного жилья, тем самым создалась прослойка экономкласса, и это помогло строителям «выйти на другой уровень». Но сегодня, по мнению экспертов, есть проблемы с низкой стоимостью квадратного метра, который устанавливается федеральным центром.

Министр строительства Павел Писарев напомнил, что программа расселения аварийного жилого фонда продолжает действовать, а методика расчета стоимости строительства, которая ранее была далека от реального положения дел, поменялась. Сегодня Иркутской области удалось предоставить актуальную статистику, поэтому с финансированием проблем быть не должно. В частности, Фонд реформирования ЖКХ одобрил заявки Приангарья на 6,1 миллиарда рублей, еще более 3 миллиардов рублей у региона заложено в бюджете.

Чтобы профинансировать строительство по «нормальной цене» (сегодня она составляет 80–81 тысячу рублей, на второй квартал — уже 83 тысячи), часть квадратных метров с текущих годов региональный Минстрой «убрал вниз, на 24–25-е года, туда, где нет финансирования». «То есть мы расселяем меньшие квадраты, но восстановили справедливую цену», — подчеркнул Писарев.

По его мнению, сегодня есть вопросы к муниципалитетам — не все они смогли законтрактоваться вовремя. Если в будущем это продолжится, то фонд просто перестанет закрывать региону лимиты.

Глава МДС Юлия Ефимова подчеркнула, что до спецоперации на Украине в корпорации «Дом.РФ» развивали программу субсидирования процентной ставки для низкомаржинальных проектов, но сейчас ее действие приостановили. Более того, в Иркутске нет филиала корпорации, отчего возникают сложности с коммуникацией.

Ефимова заметила, что существенной поддержкой строителей мог бы стать запуск «сибирской» ипотеки по образу дальневосточной программы, которая предусматривает низкие ставки от 2 до 5% для всех категорий граждан, а не только для нуждающихся. Кроме того, она поддержала инициативу о реновации домов серии 1–335.

— Возможно, это даст серьезный толчок для развития проектов экономжилья. В любом случае реализация такой программы простимулирует и создаст спрос на рынке и приведет к росту жилищного строительства, — подчеркнула глава стройкомпании.

Инициатор проекта реновации домов 335-й серии, председатель совета директоров группы компаний «Новый город» Александр Битаров подчеркнул, что на юге области насчитывается 4,5 миллиона квадратных метров жилья в домах с неполным каркасом. Чтобы их расселить, нужно не менее 20 лет.

Министр строительства Павел Писарев напомнил, что до июля должны быть готовы научно-исследовательские рекомендации для определения методики обследования зданий 335-й серии, так как не все из них являются аварийными и подлежат сносу. Но на расселение панельных домов требуются колоссальные деньги: по оценкам мэрии Иркутска, более 100 миллиардов рублей на ближайшие 20 лет.

— Еще два-три шестибалльных землетрясения, эти дома придут в аварийное состояние, и Тулун покажется цветочками. Никакая Москва не даст денег, пока мы сами не напишем программу. Ее можно сделать в течение 2–3 месяцев, заложить сначала небольшие деньги, но главное — начать ее делать, — предложил Александр Битаров.

«Никто не спросил: "Ребята, есть ли проблемы?"»

Битаров считает, что основная проблема строительной отрасли сегодня — отсутствие поддержки со стороны органов власти. Эта помощь необходима, по мнению бизнесмена, и банкам, которые могли бы «давать сравнительно льготную ипотеку и нормальное проектное финансирование» — эти инструменты на протяжении последних 2–3 лет серьезно поддерживали отрасль.

Битаров не увидел катастрофы в увеличении цен на стройматериалы, хотя по некоторым позициям рост составил 100%. По его словам, эту ситуацию «быстро отыграли назад». Бизнесмен заметил, что основные строительные материалы сегодня производятся на территории Иркутской области — кроме металла. Застройщики вынуждены закупать арматуру в других регионах, хотя область планировала построить арматурный завод, но эти планы не состоялись. Также могут возникнуть вопросы по технике и оборудованию, которые компании приобретают за рубежом, в первую очередь это касается подъемных и землеройных машин. Их отечественные и китайские производители заменить не смогут.

По мнению Битарова, застройщики не станут ввязываться в проекты по созданию объектов стройиндустрии, с помощью которых можно было бы удешевить себестоимость объектов. В частности, «Новый город» потратил 2 миллиарда рублей на домостроительный комбинат, который сегодня обеспечивает стройплощадку жилого комплекса «Ботаника». Предприятие создано в основном на кредитные деньги, и компания до сих пор не рассчиталась с банками.

— Скажу правду, когда мы начинали строить комбинат, тогда был губернатор Ерощенко (Сергей Ерощенко — губернатор Иркутской области в 2012–2015 годах. — Прим. ред.), который пытался заблокировать стройку, потом губернатором стал Левченко (Сергей Левченко возглавлял регион в 2015–2019 годах. — Прим. ред.), который на словах поддержал, приехал, посмотрел, в итоге реальной помощи не оказал <…>. Игорь Иванович [Кобзев] вроде как хорошо относится и лично ко мне, и к компании, но тоже не поинтересовался: «Ребята, есть ли проблемы?», — поделился бизнесмен.

Он предостерег губернатора Игоря Кобзева от привлечения застройщиков из Москвы, заметив, что ни одна московская компания не захочет прийти в регион на равных с местными компаниями правах — только «на халяву, забесплатно».

«Приходится вторую-третью очередь строительства останавливать»

Из-за роста процентных ставок по проектному финансированию застройщики не могут планировать объекты на будущее, полагает гендиректор «Зет-Хауса», депутат гордумы Евгений Савченко.

— Если раньше получали проектное финансирование под 10–11%, и по существующим стройкам это более-менее понятная цена, то сейчас банки выставляют ставку 20–25%, — рассказывает он.

— Банкам спускают модели московских параметров, по ним маржинальность 20–30 тысяч рублей с квадратного метра вообще не считается деньгами. А мы работаем за эти деньги. В результате приходится вторую, третью очередь строительства останавливать, потому что мы не понимаем модель, и этот фильтр не можем пройти, — отмечает Савченко.

Снизить себестоимость строительства и конечные цены на жилье поможет решение проблемы с инертными материалами, которые за последние 2 года подорожали в три раза, отметил гендиректор компании «Восток Центр Иркутск» Михаил Сигал. Глава Минстроя региона уточнил, что есть поручение губернатор вовлечь в оборот те карьеры, которые уже имеют лицензии, но не используются. Из-за этого, по его словам, создается искусственный дефицит.

Одной из программ, которая может помочь строителям, является программа «Стимул», по которой выделяются деньги на инфраструктуру. Но, по мнению застройщиков, войти в нее оказывается не так-то просто — требуется согласование проектов не только на уровне региона, но и в Москве.

Писарев уточнил, что программа «Стимул» имеет жесткие условия по срокам подачи заявок — чтобы получить финансирование в 2022 году, Минстрой собирал предложения застройщиков до 1 июля 2021 года. Соглашение с федеральным центром было заключено в конце декабря. В этом документе были прописаны все мероприятия, которые будут финансироваться. На них выделили 1,5 миллиарда рублей, из которых более миллиарда пойдет на технологическое присоединение. Также есть сложности с перераспределением средств между объектами — это происходит по просьбе губернатора Иркутской области. Но Писарев заверил, что Минстрой готов помочь всем застройщикам войти в эту программу.

Министр строительства подчеркнул, что сейчас упор делается на комплексное развитие территорий — для обеспечения их инфраструктурой Иркутская область привлекла бюджетные кредиты на 8,6 миллиарда рублей. В числе одобренных объектов — тепловой луч, который пройдет через предместье Рабочее и позволит там построить более 1 миллиона квадратных метров жилья. Сейчас регион отрабатывает с Иркутском возможные площадки под комплексное развитие — нужно предусмотреть, чтобы на территориях было не только жилье, но и социальные объекты. По словам Павла Писарева, в связи с ростом цен дополнительная потребность кредитных средств составляет более 3 миллиардов рублей — соответствующую заявку правительство Приангарья уже направило.

«Банк не может предоставлять деньги себе в убыток»

Управляющая региональным операционным офисом «Иркутский» банка ВТБ Александра Макарова заметила: нельзя говорить о непомерной жадности банков. По ее словам, финансовая модель, которую критикуют застройщики, зависит от ключевой ставки и депозитов.

— Что у нас происходило с начала спецоперации? Все побежали снимать свои депозиты и потом либо складывать в депозитарные ячейки, либо прятать в норку. Это было у всех банков. ВТБ не исключение, более того, мы попали под самые жесткие санкции, так как больше других присутствовали на рынках иностранных капиталов. Поэтому что мы наблюдали: наши депозиты, которые являются основой ценообразования кредитных ставок, катастрофически уходили, банк вынужден был объявить ставки по депозитам в 21–24–26%, чтобы люди начали возвращаться, — пояснила она.

По словам Макаровой, банк не поднял ставки по ипотечным кредитам с господдержкой. Уже начался прием заявок по новой программе льготной ипотеки — под 12% годовых на сумму до 6 миллионов рублей. Действует семейная (4,7–5,7%) и дальневосточная ипотека — в банке фиксируют рост количества граждан, которые берут кредиты на покупку жилья в других городах. Ставка для застройщиков варьируется от 0,1% до 24%, и это зависит от количества денег на эскроу-счете конкретной строительной компании. Кроме того, ожидается программа кредитования застройщиков под 15% годовых.

По информации банка, по итогам первого квартала 2022-го в Иркутской области было оформлено более тысячи ипотечных кредитов на 3,3 миллиарда рублей — это на 12% больше, чем за январь — март прошлого года.

В Байкальском банке Сбербанка подчеркивают, что в первом квартале зафиксированы рекордные выдачи ипотеки — за первый квартал рост на 16% к аналогичному периоду прошлого года, за март — в 2,3 раза по сравнению с февралем.

— Что нас тревожит? Мы видим, что однозначно будет падать платежеспособный спрос населения. Сейчас, по данным Росстата на 25 марта, инфляция составляет 25,99%. Мы будем сталкиваться с тем, что у населения не будет хватать денег, чтобы оплачивать ипотеку. Поэтому необходима программа о дополнительном субсидировании, то есть придется так стимулировать спрос, чтобы на год-два, в период стройки, компенсировать клиентам процентные ставки. Здесь главное опасение в том, что мы, скорее всего, увидим возможное снижение цен на стройку, на первичку, потому что будет уменьшение спроса, — заявила управляющая иркутским отделением Сбербанка Юлия Кальвина.

Она подчеркнула, что часть проектов, которые сейчас реализуются, остались с фиксированной ставкой. По новым проектам придется искать индивидуальный подход к каждому застройщику.